Co się dzieje na rynkach finansowych? – 5

9. Nie przejmuj się to tylko panika

Panika!!! – wśród szerokich mas rozkręca się w najlepsze. Na szczęście większość kryzysu finansowego już za nami, teraz została jeszcze recesja, oraz powiększenie skutków kryzysu i recesji przez panikę.

Ryzyko załamania się systemu finansowego zmniejszyło się. W wiodących państwach dokapitalizowano instytucje finansowe, oraz wprowadzano gwarancje państwowye dla transakcji międzybankowych.  Ale świadomość recesji nadchodzącej w USA i Europie Zachodniej, oraz zauważenie kryzysu instytucji finansowych przez dziennikarzy i szerokie masy rozkręca panikę. „W kantorach brak walut” – straszy nagłówek Dziennika, „Kredyt umiera pierwszy” – głosi na pierwszej stronie Gazeta Wyborcza.

Jak zwykle zorientowani i na czasie.  Kryzys zaczął się w sierpniu 2007 – czyli rok temu, kiedy w powszechnym przekazie królowały wypowiedzi o wspaniałych perspektywach dla Polski.  Wtedy właśnie po raz pierwszy od pięciu lat przestały rosnąć ceny amerykańskich nieruchomości oraz spadł indeks ABX.  Również od tamtego czasu szybko spadała płynność na rynku międzybankowym (banki pożyczały sobie nawzajem coraz mniej).

Spadek cen amerykańskich nieruchomości był złym sygnałem dla rynku ponieważ wartość instrumentów finansowych opartych o kredyty nieruchomościowe dla Amerykanów o mniejszej zdolności kredytowej zależała od wzrostu cen tych nieruchomości. Amerykanie kupowali domy, na które często nie było ich stać. Ale ponieważ rosła wartość domu za chwilę brali nowy kredyt, pod tę większą wartość domu.  Tym nowym kredytem spłacali poprzedni kredyt. Na nowy kredyt nadal często nie było ich stać, ale za jakiś czas ceny domów rosły… itd.

Natomiast spadek cen indeksu ABX był informacją fatalną. I to on wywołał panikę na rynku międzybankowym wiodących państw. Obecny kryzys ma swoje fundamentalne źródła w zbyt dużej podaży taniego pieniądza oraz słabym nadzorze państwa nad instytucjami finansowymi. Za dużo zbyt taniego pieniądza w stosunku do dochodowych inwestycji wywołało bańki na rynkach nieruchomości, surowców naturalnych, oraz giełdach. Jednak bezpośrednim detonatorem kryzysu, oraz powodem dla, którego kryzys jest tak silny i tak trudno z nim sobie poradzić jest brak informacji o skali i miejscu ulokowania strat z instrumentów finansowych opartych o kredyty nieruchomościowe dla Amerykanów o mniejszej zdolności kredytowej. Większość tych instrumentów finansowych handlowana jest w obrocie prywatnym (poza giełdami), co uniemożliwia stronom trzecim poznanie cen transakcji – a więc nie jest możliwe poznanie opinii inych osób co do wartości tych instrumentów. Stworzony w roku 2006 indeks ABX –  jest indeksem wartości synetycznego portefla instrumentów finansowych opartych o nieruchomości sprzedane Amerykanom o niższej zdolności kredytowej. Utworzenie tego indeksu umożliwiło poznanie opini innych uczestników rynku co do wartości tych instrumentów, a była ona negatywna. Pod koniec 2006 indeks ten zaczął słabnąć, by w 2007 spaść na pysk.

Na czym polega magia tego indeksu?  Wszyscy na rynku wiedzieli, że opisany powyżej mechanizm sprzedawania domów osobom o niskiej zdolności kredytowej zależy od dalszego wzrostu cen tych domów. Wszyscy wiedzieli, że wartość instrumentów finansowych tworzonych na podstawie tych kredytów zależy od dalszego wzrostu cen tych domów. I do czasu było dobrze. Od 1997 do 2007 ceny tych domów rosły (n.b. dla czepialskich: średnia krocząca za okres dwóch lat). Natomiast wszscy mieli bardzo różne opinie co do tego,  czy ceny domów będą dalej rosły, kiedy przestaną rosnąć i jaki będzie skutek spadku cen tych domów dla wartości aktywów opartych o te ceny. Spadek indeksu ABX o 80% od lutego 2007 do sierpnia 2007 pokazał, że większość uczestników rynku jest przekonana o bardzo złym wpływie spadku cen domów na wartość papierów wartościowych opartych o pożyczki dla amerykanów o niskiej zdolności kredytowej. A na rynku, gdy wszyscy mają tą samą opinię ceny muszą bardzo szybko spadać (lub rosnąć).

Resztę, już znacie, piszą o tym gazety. Bańki na nieruchomościach, surowcach i papierach wartościowych pękły. Banki pożyczają sobie mniej lub w ogóle. Firmy sprzedają mniej, więc kupują mniej i zatrudniają mniej.  Wszystko wskazuje na to, że w USA będzie recesja na jakieś 2 lata, a potem stagflacja przez kilka kolejnych lat. W Europie zachodniej recesja pewno potrwa 2-3 lata, a potem będzie powolny wzrost po recesji.

A co w Polsce? Jeśli KNF i NBP nie zrobią czegoś bardzo głupiego to wzrost PKB spadnie do 2-3% rocznie.  Oficjalnie wszyscy jeszcze mówią, że wzrost spadnie z 4-5% PKB, do 3-4%, ale raczej dlatego, że nie chcą co miesiąc zmieniać swych prognoz i czekają na mocniejsze potwierdzenie swych oczekiwań. Tak samo ze złotówką jeżeli KNF i NBP nie zrobią nic głupiego to już niedługo powinna odrobić sporą część ostatniego spadku wartości.

2 comments… add one
  • Slawekk Oct 28, 2008, 11:18 pm

    Ciekaw jestem, co myślisz o rynku nieruchomości w Polsce. Jest bańka, czy nie? Z jednej strony wzrost cen o kilaset procent w ciągu kilu lat. Z drugiej strony nie tak jak w USA banki wymagają istotnego wkładu własnego, więc chyba nie będzie porzucania domów które są warte mniej niż dług. Z trzeciej strony dochód z wynajmu jest 2%-3% ceny, więc inwestycje w nieruchomości opierają się na założeniu, że ceny będą rosnąć. Jeśli przestaną, inwestorzy będą się pozbywać. Jakie jest Twoje proroctwo?

  • Pawel Oct 29, 2008, 12:13 pm

    Nie jestem ekspertem od nieruchomosci a ponadto nie mamy dobrych miernikow historycznych dla Polski, bo mamy swiezy kapitalizm, wiec na rynku nieruchomosci nie przechodzilismy cyklow wzrostu i upadku — nie wiemy jak sie zachowaja ludzie.
    Wiec ponizej tylko kilka luznych uwag.
    Nieruchomosci w Polsce sa za drogie, ale chyba nie bedzie duzego spadku.
    Nieruchomosci mieszkaniowe sa drogie w stsounku do zarobkow.
    Mieszkania i biura w Warszawie sa drozsze niz mieszkania i biura w Berlinie. Nawet jezeli trwa migracje ze wsi i miasteczek do duzych miast to przy tych cenach swiezych mieszkancow duzych miast nie bedzie stac na te mieszkania.
    Ludzie, ktorzy chca sprzedac mieszkania od roku nie sa w stanie tego zrobic. Wczesniej mieszkania sprzedawali od reki.
    Deweloperzy od ponad roku szukaja gotowki. Na poczatku byli butni i aroganccy — mowili ze jest niepowtarzalna okazja kupic jakis udzialw projekcie albo jeden z ich projektow. Potem opowiadali, ze zmienily im sie plany zyciowe. Ostatnio przestali juz przychodzic po kase. Ale zwalniaja swoich pracownikow. Poniewaz banki dawaly im duzo kasy i maja ja zabezpieczona na projektach z ktorymi nie za bardzo wiadomo co zrobic to na razie ich bankrutuja.
    Wszystko to dzieje sie na bardzo plytkim rynku. W calym wojewodztwie mazowickim rocznie sprzedaje sie tylko ok. 10 tys mieszkan i domow! W Mazowieckim mieszka 5 milionw Polakow. Rynek nieruchomosci jest bardzo plytki i malo plynny.
    Ludzie w Polsce nie sa przyzwyczajeni do oddawania mieszkania, gdy nie stac ich na splaty rat. Beda pozyczac u rodziny i znajomych, byle splacac raty. W odroznieniu od krajow anglosaskich w Polsce, gdy zabraknie ci kasy na raty mieszkaniowe pobiegniesz do rodzicow po pieniazki.
    Wiec wydaje sie, ze ceny nieruchomosci mieszkaniowych przestaly rosnac, i moze troche spadna — ale nie widze na razie miejsca na duzy spadek.
    Nie mam danych n/t rynku nieruchomosci biurowych, ale z przesluchow wiem, ze obecne powierzchnie (przynjamnie w W-wie) sa w duzym stopniu wynajete, a najemcy placa czynsze na czas. Nie ma tez duzych nowych powierzchnie, ktore sie beda pojawialy na rynku. Wiec na rynku nieruchomosci biurowych raczej duzych zmian tez raczej nie bedzie.
    Zabudowane nieruchomosci komercyjne to bardzo roznorodny rynek, w zaleznosci od typu nieruchomosci i lokalizacji ceny obecnie spadaja lub (jeszcze) rosna.

Leave a Comment